2024年樓市“止跌回穩”：熱點城市成交量連創新高，“地王”再現，民企重燃拿地熱情

　　“止跌回穩”成為2024年樓市關鍵詞。機構監測數據顯示，2024年，全國各地出臺樓市政策超780條，無論是需求端、供給端還是去庫存方面，均出臺多項“穩地產”政策。從政策關鍵詞看，無論是“取消限購”“加大補貼”“降低首付比例”，還是“優化土拍規則”“融資協調機制”“盤活存量”，政策目標均指向“止跌回穩”。

　　隨著各項政策落地顯效，房地產市場交易趨于活躍，熱點城市的銷售出現回暖；新房、二手房的交易價格也出現回穩勢頭。與此同時，市場信心逐步傳導至土拍市場。今年三季度以來，核心城市部分地塊競拍出高溢價，“地王”重出江湖，民營房企也開始入市，爭奪優質地塊。

　　熱點城市銷售回暖

　　從銷售端數據看，全國商品住宅銷售額、銷售面積的同比降幅已連續7個月收窄，居民的置業信心正在持續修復。

　　截至發稿，國家統計局暫未披露12月的銷售數據，2024年1-11月，全國新建商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，新建商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，商品房銷售面積累計同比降幅已連續6個月收窄，銷售額累計降幅連續7個月收窄。其中，1-11月商品住宅銷售面積同比下降16.0%，商品住宅銷售額同比下降20.0%，商品住宅累計銷售面積、銷售額同比降幅均已連續7個月收窄。

　　從單月數據而言，10月份以來，房地產市場交易總體回升，11月份新建商品房銷售情況進一步改善，11月份當月銷售面積和銷售額都實現正增長，分別增長10.2%和6.8%。

　　業內認為，銷售市場數據的好轉，是本輪房地產市場止跌回穩的先行指標。銷售向好，對于量價關系、供求關系等調整優化都具有積極的作用。

　　熱點城市受新政影響，銷售回暖明顯。11月，多個重點城市市場在10月的基礎上繼續保持較高活躍度。新房方面，北京、上海、深圳、成都、武漢、南京、蘇州、青島新房銷售面積同環比均實現上漲；二手房方面，深圳11月成交量創2020年10月以來新高，北京突破去年4月以來新高，上海、成都二手住宅成交量均在2.5萬套左右。

　　市場熱度仍在延續。僅以上海為例，自“9·29新政”后，上海二手房月成交量已連續3個月上漲。

　　網上房地產數據顯示，12月28日(周六)，上海單日二手房成交1466套，超越10月13日的1334套，創年內二手房單日成交新紀錄。12月29日(周日)，成交量仍維持高位，成交套數1248套，周末兩日共計成交套數達2714套，亦成為年內成交套數最多的一個周末。同時，數據顯示，12月的9個周末日，二手房(含商業)成交量也全部破千，日均成交1256套。

　　根據網上房地產數據統計，截至12月30日，單月上海二手房(含商業)的網簽成交已超過2.8萬套，達28862套，環比上漲了6.7%。

　　業內指出，12月，上海二手房(含商業)成交量成為年內成交量最高的一個月，同時創近年來成交量新高。

　　從新房數據來看，根據中指研究院數據，2024年1-12月，TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅縮窄2.3個百分點。其中，10月，房企銷售業績明顯好轉，TOP100房企銷售額環比增長67.5%，同比增長10.5%，這是2023年6月以來首次單月同比轉正。12月熱度保持高位，TOP100房企單月銷售額環比增長28.86%。

　　核心城市房價逐步止跌

　　隨著促進房地產市場止跌回穩的各項政策效果顯現，房地產市場交易趨于活躍，交易價格也出現回穩勢頭。其中，一線城市二手房價格已經連續兩個月止跌。

　　國家統計局數據顯示，11月份二手房房價上漲的城市數量正在增加，從此前的8個變為10個；新房市場同二手房市場呈現同樣特征，價格環比上漲的城市個數由10月的7個變為17個。

　　其中，一線城市的龍頭帶動作用正在不斷加強。數據顯示，11月，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與10月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。

　　熱點二線城市復蘇跡象也不斷體現，包括杭州、寧波、廈門、重慶、成都等地二手房價格也在11月出現環比上漲。

　　從市場表現來看，業內人士提到，一線城市二手房掛牌時長明顯縮短，市場的成交正在加速，當前房價已經處于底部階段。11月僅有廣州的掛牌時長出現上升，北上深在政策的持續刺激之下交易量明顯回升，也加快了二手房的去化速度。成交周期的縮短也是房價“止跌回穩”的前置性指標，隨著成交周期不斷縮短，房地產整體面趨于穩定的概率大大增強。

　　新房市場而言，一線城市新房價格已環比止跌，二三線城市的跌幅也有所收窄。根據國家統計局數據，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.2%轉為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。從房價指數上漲TOP5城市而言，分別為杭州、湛江、上海、廈門和成都。

　　多地頻現“地王”，民企入市拿地

　　隨著房地產市場的逐步回暖，市場信心已逐步傳導至土拍市場。

　　中指研究院數據顯示，受供應端縮量影響，2024年，300城宅地成交規模有所下探，同比下降超兩成，土地出讓金下降約三成。但在新政持續顯效下，今年三季度以來，上海、成都、廣州、杭州、北京、深圳等核心城市的土拍逐步升溫，多地“地王”再現。

　　機構監測數據顯示，2024年土拍市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢。雖然央國企和地方國資仍是拿地絕對主力，但積極的信號是，三季度以來不少核心城市地塊迎來民企入市拿地。

　　其中，北京、深圳宅地出讓價格最高紀錄被刷新。12月2日，深圳土地市場迎來南山區一宗商住地塊出讓，根據成交結果，該地塊由華潤置地和中海組成的聯合體競得，共計成交總價185.12億元，溢價率超46%，該地塊成交價成功刷新深圳涉宅地塊成交史上總價TOP1位置。

　　在此之前，北京土拍市場于11月29日迎來一宗組團捆綁的巨無霸地塊出讓。該組團地塊起拍總價153億元，刷新北京土地出讓歷史紀錄。最終，該地塊由中海地產以153.32億元的價格競得，成交價打破了北京單筆土地出讓金的最高紀錄。

　　從拿地企業來看，央國企及地方國資仍是拿地絕對主力。根據中指數據初步統計，2024年22城累計拿地金額中央國企占比46%，地方國資占比33%，兩者合計達79%，較2023年全年提升4個百分點，仍是拿地主力。

　　不過，隨著樓市的逐步回暖，除了前述央國企大手筆拿地外，民營房企也開始入市以示投資信心。

　　今年12月5日，廣州土地市場迎來2宗住宅用地出讓，由龍湖和綠城先后競得，直接打破了今年廣州涉宅地塊清一色由央國企與本地國資摘得的局面。

　　同日，廣州市規劃和自然資源局發布的《連續落子！兩家民營房企拍出廣州信心！》一文中顯示，此次兩家標桿民企先后成功摘牌，展示了房企對廣州土地市場的充足投資信心，也是市規劃和自然資源局積極優化營商環境緊貼市場精準施策的體現。

　　為獲得優質地塊，民營房企也不惜高價買地。

　　其中，綠城在今年的土拍市場中頻現大手筆，接連在上海、杭州、蘇州成功拿下“地王”項目。10月22日，綠城經過77輪競價后，以34.22億元競得杭州上城區地塊，地塊溢價率28.55%，折合成交樓面價50717元/平方米，一舉超過杭州此前的宅地單價紀錄，成為杭州新的單價地王。此外，綠城還在今年8月以48億元拿下上海徐匯區地塊，131045元/平方米的成交樓板價一舉成為全國新的單價地王。

　　更早前，在今年3月的土拍中，綠城還以總價30.8億元摘得蘇州工業園區地塊，成交樓面價高達65022元/平方米，成功刷新蘇州的單價“地王”紀錄。

　　國內最大的房地產中介平臺貝殼也投身熱點城市的土地拍賣活動中。今年的9月20日，貝殼旗下組建的地產團隊貝好家力壓十余家房企，以10.76億元、折合成交樓面價達27300元/平方米拿下成都錦江區金融城三期H12地塊，成功刷新成都樓面地價紀錄。

　　此外，在12月30日的上海土拍現場，徐匯龍華地塊經過101輪競價觸及中止價，民企宸嘉發展集團有限公司旗下的長沙宸嘉新昊置業有限公司以43.824億元總價、裝修標準提升至7000元/平方米的裝修上限和新增1840平方米公共服務設施的代價競得地塊，溢價率40%，樓板價126011元/平方米。

　　與此同時，12月31日，多地開啟年內土地最后一拍，均以火熱收官。其中，杭州7宗地塊平均溢價率超30%，最高地塊溢價近60%，同時，除本土房企綠城、濱江外，全國性布局的央企中海、招商蛇口積極補倉；貝好家(貝殼)也首次現身杭州拿地；此外，成都、上海的地塊也均以溢價成交。

　　中指研究院分析師孟新增在接受采訪時指出，相對于央國企及地方國資，民企拿地整體相對偏弱，但積極的信號是，三季度以來不少熱點城市迎來民企入市拿地。目前拿地民企大致可以分成三類：第一類是全國化布局民企，如龍湖、濱江、綠城、偉星等；第二類是本地民企，如中天美好、興耀、建杭等持續深耕杭州；寧波江山萬里在寧波補倉；遠達布局成都；湖南運達落子長沙。第三類是規模較小民企除自身城市外，積極在核心城市補倉，如邦泰布局長沙、合肥等。

　　58安居客研究院研究總監陸騎麟認為，“9.26政治局會議”提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強維穩信號。民營企業參與土地拍賣，主要是基于對當前房地產市場普遍認同的底部狀態。此外，當前樓市政策對房地產的支持達到了歷史性的寬松程度。綜合這兩方面因素，部分資金雄厚的房企逐漸增強了拿地意愿，且這些房企的拿地活動主要聚焦于核心城市，顯示出它們對經濟基礎堅實、人口持續流入的城市持有長期樂觀態度。

　　房企對未來市場信心提升

　　隨著市場回暖，房企對未來市場的信心也在提升。

　　近日，濱江集團管理層的表態也釋放了地產行業的積極信號。濱江集團董事長戚金興近日公開表示，目前的市場氛圍、購房信心、成交速度均在提升，行業“止跌回穩”趨勢明顯，房地產政策已經達到了歷史最寬松的時候。目前，濱江占據天時(最寬松的政策)、地利(優質城市杭州)、人和(合作優勢和團隊優勢)。基于此判斷，今年上半年濱江“主動臥倒、匍匐前進”，從6月份開始“大決戰”。完成“大決戰”后，面對即將到來的2025年，戚金興表示，“已經做好馬上站起來的準備，只要現在政策落地有效性更強一些，就馬上站起來。”

　　央企保利發展則在今年9月廣州的土地拍賣活動中，力敵中海、越秀，以117.55億元斬獲廣州天河區南方面粉廠地塊，該地塊成為廣州土拍樓面價第二高的地塊，同時也刷新了天河區的成交樓面價紀錄。彼時，保利發展回應稱，此宗地是中央“止跌回穩”定調后全國成交的首個地價超百億地塊，保利發展作為央企，第一時間將“促進房地產市場止跌回穩”落到實處，致力于以實際行動促進行業穩健高質量發展，此次拍地也是傳遞房地產行業向好的趨勢和行業信心的回歸。

　　58安居客研究院院長張波表示，新地王的不斷出現也預示著房企對未來市場信心的提升，敢于出手拿地，并且對于優質地塊的渴求度更高，這本身也是在淘汰率不斷提升的房地產市場下，尋找更多的確定性。另一方面，部分民企在當下市場下也積極進入到土拍市場，也在一定程度上說明大部分房企并沒有選擇“躺平”，而是在市場壓力持續的環境下，選擇更好的地塊，建造更為優質的產品來贏得市場，并在競爭中取得更好的成績。